Tout ce qu'il faut savoir sur la spoliation immobilière


Que peut-on dire par “spoliation immobilière” ?

Il s’agit de l’opération frauduleuse permettant l’appropriation d’un bien titré ou non appartenant à autrui à travers l’usage de faux pour en acquérir la propriété.

Quels sont les biens susceptibles de faire l’objet de spoliation immobilière?

Le choix des spoliateurs porte sur les biens dont les caractéristiques facilitent l’opération, il s’agit dans la plupart des cas des:

  • terrains non bâtis;
  • bien inoccupés depuis plusieurs années;
  • biens abandonnés;
  • biens appartenant aux étrangers qui vivaient au Maroc;
  • biens appartenant aux marocains résidant à l’étranger.

Cela concerne-t-il même les biens immatriculés?

Outre les biens immeubles soumis au droit foncier traditionnel dont l’acte est adulaire (milkia), les biens immatriculés à la conservation foncière peuvent également faire l’objet de spoliation immobilière.

Comment les spoliateurs procèdent-ils ?

Pour les biens non titrés:

  • justification d’une possession paisible et permanente d’une durée supérieure à 10 ans à l’encontre des tiers autres que les parents;
  • témoignages de tiers attestant que le spoliateur occupe et possède bel et bien le bien en question.

Pour les biens titrés:

  • usurpation de l’identité du propriétaire;
  • procuration falsifiée;
  • acte de vente falsifié;
  • testament falsifié;
  • inscription de faux héritiers sur l’acte constatant la succession.

Comment éviter d’être victime d’une spoliation immobilière?

Le propriétaire est tenu de prendre certaines mesures préventives :

  • immatriculer son bien non titré auprès de la conservation foncière;
  • conserver le duplicata du titre foncier (il est d’usage de ne pas retirer le duplicata de peur qu’il soit volé, perdu ou détérioré);
  • consulter le service en ligne de l’agence nationale de la conservation foncière «Mohafadati» ou sur place auprès de la conservation foncière au moins une fois par an, vu la présence d’un délai de prescription fixé par la loi.

Que dit la loi par rapport à la prescription?

Si le titulaire du droit est victime de spoliation immobilière suite à une falsification ou de faux et usage de faux,

Il doit porter plainte en vue de réclamer son droit dans un délai de quatre ans à compter de la date d’immatriculation objet de la demande d’annulation, modification ou radiation. [1]

Quelle est l’utilité du service «Mohafadati»?

Le service «Mohafadati» permet aux propriétaires résidents au Maroc ou à l’étranger de:

  • consulter les inscriptions sur les livres fonciers;
  • suivre à distance la situation de son bien immatriculé;
  • être notifié par mail/sms si une opération est inscrite sur leurs titres fonciers.

[1] Loi n° 39-08 portant code des droits réels, art 2.


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