Droit immobilier - Promesse de vente: faire la distinction entre une promesse de vendre un contrat

أولاً - إختلاف عقد الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد عن عقد الوعد بالبيع الملزم لجانبين

قد يكون الوعد بالبيع أو بالشراء وعداً ملزماً لجانب واحد فقط خلال الأجل الدي حدده الأطراف في العقد لإظهار الرغبة في ممارسة الخيار فيتم البيع النهائي ويسقط الوعد بالبيع أو بالشراء الملزم لجانب واحد.

)promesse unilatérale

و قد يكون الوعد بالبيع و بالشراء ملزماً لجانبين خلال مدة معينة فيعد مالك الشيء الموعود له أن يبيعه الشيء إذا رغب هذا الآخر في شرائه خلال مدة معينة، و يعد الموعود له مالك الشيء أن يشتري منه الشيء إذا رغب المالك في بيعه خلال مدة معينة.

)promesse synallagmatique(

يوقف طرفا عقد الوعد الملزم لجانبين بالبيع و بالشراء تنفيذ هذه الالتزامات إلى حين إبرام عقد البيع النهائي خلال الأجل المحدد و إذا إنقضت الأجل و امتنع احدهما دون مبرر عن تنفيذ إلتزامه بإبرام عقد البيع النهائي، يجوز بالتالي للطرف الآخر جبره على تنفيذ هذا الالتزام عن طريق استصدار حكم قضائي يقوم مقام عقد البيع النهائي.

يختلف الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد عن الدعوة إلى التفاوض قبل إعطاء إيجاب نهائي بشأن التعاقد باعتبارها مجرد رغبة في التعاقد تسبق مرحلة القبول ولا يترتب عليها بذاتها أي أثر قانوني.

و الوعد الملزم لجانب واحد لا يعتبر بيعاً معلقاً على شرط لأن الموعود له لم يتعاقد وقت الوعد بالبيع تحت شرط واقف أو فاسخ.

الوعد بالشراء الملزم لجانب واحد هو التزام قانوني تعاقدي في ذمة الواعد

يتعهذ بمقتضاه الواعد أن يشتري عقاراً محدد بثمن معين إذا تعهد الموعود له خلال مدة معينة بتقرير الخيار و بيعه وفق الشروط المتفق عليها.

يختلف الوعد بالبيع عن الإيجاب بالبيع ، فالوعد بالبيع عقد يقوم باتفاق إرادتين على إحداث أثر قانوني ويبقى معه إلتزام الواعد قائما حتى بعد موته أو حدوث نقص في أهليته ، وملزم لأطرافه بمجرد إبرامه في حين أن الإيجاب بالبيع هو تعبير عن إلتزام بإرادة منفردة يسقط إذا لم يقبل قبل موت الموجب أو وضعه تحت الحجر.

لا يرتب الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد أي التزام للواعد له بخلاف الوعد بالبيع الملزم لجانبين، الذي يلزم كل من المتعاقدين بإبرام العقد الموعود بناء على إرادتهما و إلتزامهما المتبادل بالإيجاب و القبول.

أحيانا يتفق الموعود له بالبيع و الموعود له بالشراء في وقت و مكان واحد على موعد لممارسة كل واحد منهما لحق الخيار الممنوح له، فينصهر العقدان أي عقد الوعد بالبيع و عقد الوعد بالشراء في عقد الوعد الملزم لجانبين و الذي ينتهي بإبرام عقد البيع النهائي إذا تضمنت الوعود المتقابلة نفس أوصاف العقار و نفس المقتضيات التعاقدية.

ثانيا - إختلاف عقد الوعد بالبيع عن العقد ألابتدائي

يختلف الوعد بالبيع عن العقد ألابتدائي التمهيدي باعتبار هدا الأخير مجرد تمهيد لعقد بيع نهائي.

فالعقد الابتدائي هو عقد بيع استوفى جميع أركان العقد وشروطه كبيان العقار والثمن.

تتميز العقود العقود التمهيدية و التحضيرية الإلكترونية التي يبرمها الأطراف قبل تحقيق العقد النهائي بسرعة إبرامها؛ مما يحتم ضرورة تنظيمها و تحديد طبيعة المسؤولية المدنية المتعلقة بها.

تبرز جليا الحاجة إلى سد الفراغ التشريعي المتعلق بتنظيم العقود التحضيرية التي يبرمها الأطراف قبل تحقيق العقد النهائي.

يتضمن قانون الالتزامات و العقود بعض صور العقود التمهيدية السابقة إلى التعاقد النهائي، و نذكر منها خاصة عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الإنجاز (فصل 618 و مايليه من ق.ل.م).

تجدر الإشارة أن معظم العقود الرسمية المبرمة في إطار بيع العقار في طور الإنجاز هي عقود تمهيدية تثمتل في الوعد بالبيع الملزم لجانبين و تتضمن على الخصوص كافة العناصر و الشروط الواردة في العقد الابتدائي.

يقتضي عقد البيع الابتدائي لعقار في طور الإنجاز شروطا خاصة مطلوبة بمقتضى ظهير الالتزامات و العقود، و لا يجوز بأي حال من الأحوال إبرامها إلا بعد الحصول على مراجع الضمانة البنكية أو أي ضمانة أخرى أو التأمين عند الاقتضاء، و على شهادة الانتهاء من أشغال الأساسات مسلمة من

لدن المهندس المختص و تصاميم المعمارية بدون تغيير وتصاميم الإسمنت المسلح ونسخة من دفتر التحملات و رخصة البناء.

يصعب عمليا على المنعش العقاري الحصول على ضمانة بنكية أو أي ضمانة أخرى أو التأمين . لتجاوز هذا الإشكال اقتضت الضرورة إبرام عقد وعد ملزم لجانبين بالبيع و بالشراء بدون ضمانة بنكية مما يحول دون استرجاع الموعود له للأقساط المؤداة في حالة عدم تطبيق العقد.

يستوجب إبرام العقود ألابتدائية تقديم واجب النصح بكل تجرد للأطراف و تدليل الصعوبات القانونية و كدا اقتراح الإطار القانوني الأمثل لإبرامها.

تعمد بعض الشركات العقارية إلى تحرير ما يصطلح عليه بعقود "حجز العقار " مقابل أداء الموعود له Contrat de réservation في طور الانجاز مبالغ مالية لضمان الحجز مما يشكل خرقا لمقتضيات الفصل 3-618 من قانون الإلتزامات و العقود التي توجب أن يحرر عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الانجاز في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان.

ثالثاً - إختلاف عقد الوعد بالبيع عن اتفاق الأفضلية

يخضع اتفاق الأفضلية عند نشؤه للشروط العامة المقررة لصحة العقود الواردة في قانون الالتزامات و العقود، و يلتزم بمقتضاه البائع إذا رغب في البيع أن يمنح حق الأفضلية للموعود له قبل غيره لإبرام العقد النهائي خلال أجل محدد سلفا و أن يمتنع بعدم إبرام تصرف مع الغير.

ينتج عن عدم إحترام إلإلتزام العقدي للواعد الناشئ عن اتفاق الأفضلية، حق الموعود له في المطالبة بتعويض الضرر.

حق الموعود له بالأفضلية معلق على شرط واقف لا يكون نافذا إلا إذا تحقق الشرط ، وهو أن يرغب البائع في البيع له دون غيره.

ينص الإتفاق أنه بعد وفاة المستفيد، ينتقل إلى الورثة حق الأفضلية، طالما لم يعبر الأطراف في العقد عكس دلك.

و يرتب الإتفاق بالتفضيل حقا عينيا للمستفيد في مواجهة البائع، معلقا على شرط واقف، قابل لتقييد في الرسوم العقارية.

رابعاً - بعض صور عقود الوعد

و من المعتاد إبرام بعض عقود الوعد كعقد الوعد ببيع شقة، و عقد الوعد بالإيجار، و عقد الوعد بالنشر، و عقد الوعد بالقرض، و عقد الوعد برهن رأسمال شركة و عقد الوعد بالإستشهار الرياضي وغيرها من العقود المدنية و التجارية.

كما تستوجب كذلك مزاولة مهنة الصيدلة إبرام عقود سابقة إلى التعاقد النهائي كعقد الوعد باقتناء المحل الذي يأوي الصيدلية، أو عقد الوعد بتجديد الكراء.

يقتضي نقل الأنشطة المهنية من صيدلية إلى صيدلية أخرى موجودة إبرام عقود سابقة إلى التعاقد النهائي كعقد الوعد باقتناء الأصل التجاري للصيدلية.

Avocat au barreau de Casablanca
Droit des NTIC, informatique, publicité et propriété intellectuelle, Droit des affaires, des contrats, et des sociétés commerciales, Droit immobilier, baux, construction, voisinage, Droit des assurances, du dommage corporel et de la santé,

Besoin d'une consultation en droit immobilier ?

Consultez un avocat MAINTENANT!